« Les stades d’autrefois étaient des installations en plein cœur de la ville, générant presque un vide urbain, car ils n’étaient utilisés que deux heures tous les quinze jours, et le reste du temps, ils étaient fermés. Ils n’interagissaient pas avec l’espace urbain environnant ». César Azcárate, l’une des figures de proue de la nouvelle architecture sportive mondiale, décrit ainsi une époque révolue. Les stades modernes ne se contentent plus d’offrir un match de football. L’expérience du public va bien au-delà de cela.
Azcárate le sait bien. Depuis IDOM (une entreprise internationale de conseil, d’ingénierie et d’architecture basée à Bilbao), il a conçu il y a dix ans le nouveau et emblématique San Mamés, qui a remplacé l’ancien stade légendaire, la Cathédrale, avec un siècle d’histoire dans ses gradins. Il a ensuite rénové le Camp Nou du Barça (aujourd’hui connu sous le nom de Spotify Camp Nou), le stade de La Cerámica de Villarreal à Castellón, et le Monumental de River Plate à Buenos Aires. La future Romareda à Saragosse portera également sa signature. Tous ces projets sont des exemples de la « nouvelle génération de stades« .
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Qu’est-ce qui caractérise ces installations sportives ?
Plusieurs aspects clés définissent les stades du futur :
- Ce sont des espaces sportifs au design unique et très reconnaissable.
- Ils sont polyvalents, s’adaptant à tout événement de grande envergure.
- Ils introduisent plus d’usages, du hospitality à la restauration, en passant par les bureaux ou les visites de stades, créant ainsi un environnement beaucoup plus vibrant autour d’eux. Le nouveau San Mamés, par exemple, dispose d’une zone commerciale, d’un musée, d’un restaurant, d’un café, de salles d’événements et d’un centre sportif promu par Bilbao Kirolak, une société municipale de la mairie de Bilbao, avec une salle de fitness, un bain turc, un sauna et des piscines couvertes.
- Ce sont des enceintes qui articulent l’espace et génèrent de la ville, s’y intègrent et la redéfinissent.
- C’est un type d’architecture qui transmet l’union et l’émotion entre ses utilisateurs.
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De l’intérieur à l’extérieur
Il est clair qu’à mesure que la société change, son architecture évolue également. Tout comme le design des installations sportives et de loisirs. Elles étaient autrefois créées selon un modèle de planification exclusivement tourné vers l’intérieur, autour de l’événement qui s’y déroulait.
Aujourd’hui, l’approche extérieure, au niveau de la rue, est tout aussi importante. Ou plus. La tendance est claire : tout comme avec les salles de sport boutique – pour faire de l’exercice, bien sûr, mais qui intègrent désormais la socialisation dans leur concept, reflétée dans les cafés, les zones de repos ou les aires de jeux que leurs utilisateurs perçoivent comme une extension de leur propre bien-être – les grandes installations sportives commencent à projeter des espaces autour d’elles, formant leur propre écosystème et devenant ainsi des lieux de référence pour la rencontre et la convivialité des personnes.
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Immobilier sportif: un pari pour l’avenir
C’est pourquoi le sport, qui jusqu’à présent était considéré comme une activité distincte du monde immobilier, a ouvert une nouvelle opportunité pour l’immobilier, en tant qu’investissement pour rentabiliser les installations et en tant qu’accélérateur de la transformation urbaine, comptant sur des capitaux privés pour augmenter leur offre de divertissement, d’activités physiques ou d’espaces verts.
L’immobilier sportif s’impose comme l’un des grands paris d’avenir du secteur. Aux États-Unis, il a déjà pris son envol. Gensler, l’une des plus grandes firmes de design et d’architecture au monde, basée à San Francisco, a créé Fifth+Broadway, un quartier commercial, résidentiel et de bureaux à côté d’une enceinte sportive existante comme le Bridgestone Arena de Nashville, stade des Nashville Predators, l’équipe locale de hockey, mais qui accueille également toutes sortes de concerts et de spectacles.
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The Hub on Causeway, un complexe à usage mixte également conçu par Gensler à côté du terrain des Boston Celtics, le TD Garden Arena à Boston, est un autre excellent exemple de la façon dont les enceintes sportives et de loisirs urbaines seront conçues à l’avenir. À partir de sa façade, comme une toile blanche, un mosaïque de loisirs, de commerces, d’hôtels, de bureaux et de logements a été créé, attaché à l’arène, créant une connexion parfaite avec la ville. Les barrières entre les stades et les villes deviennent de plus en plus poreuses. Désormais, une grande enceinte sportive nécessite un environnement avec des commerces opérationnels à toute heure, multipliant les expériences.
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Tendance émergente en Espagne
En Espagne, la tendance de l’immobilier sportif, bien que naissante, est plus que palpable. Les experts soulignent qu’il ne s’agit pas d’une mode passagère, mais qu’elle est là pour rester. Cet essor est porté par divers facteurs. La demande croissante d’espaces pour des activités physiques et de loisirs et l’intérêt accru des grands fonds d’investissement sont rejoints par un autre élément clé : l’attractivité de l’Espagne comme destination sportive, renforcée par l’organisation de la Coupe du Monde de Football 2030 avec le Portugal et le Maroc.
Dans le contexte de cet événement mondial, Populous, un autre des grands cabinets d’architecture spécialisés dans les installations sportives, a débarqué à Madrid en 2024. La société américaine, basée à Kansas City, estime que malgré la qualité du football espagnol, certains de nos stades sont devenus obsolètes et doivent être adaptés « aux nouveaux temps, aux nouvelles expériences pour les fans et pour développer de nouvelles sources de revenus pour les clubs », au-delà des jours de match ou d’événements.
Populous, qui a commencé ses activités dans les années 80, signe la conception de certaines des enceintes sportives et de loisirs de nouvelle génération les plus connues et emblématiques. Leur signature est sur le Groupama Stadium de Lyon, le Tottenham Hotspur Stadium et le célèbre stade de Wembley. Ils ont deux projets très uniques en cours. L’un est une zone de loisirs exclusive à côté du stade de Fulham à Londres, sur les rives de la Tamise, combinant le football avec des expériences premium pouvant être appréciées par les fans et les visiteurs tout au long de l’année, générant de nouvelles sources de revenus.
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Le deuxième développement est le futur Qiddiya City Esports Arena, le premier stade immersif au monde qui sera construit en Arabie Saoudite. Situé sur une falaise de 200 mètres de haut, cette enceinte futuriste d’une capacité de 45 000 personnes vise à attirer des visiteurs du monde entier et à révolutionner l’expérience traditionnelle des stades avec son design enveloppant et ses caractéristiques technologiques uniques. Le stade sera le premier au monde entièrement intégré avec un toit rétractable, un terrain de jeu et un mur LED, une innovation architecturale offrant une polyvalence sans précédent et permettant de transformer l’espace pour différents événements – football, boxe, esports, concerts ou théâtre – en quelques heures. Épicentre d’un district de loisirs urbains, cet espace est proche de 50 000 mètres carrés de magasins, restaurants et hôtels.
Triple impact positif
Cbre est une autre société de conseil immobilier américaine, basée à Los Angeles, qui a diversifié son activité et est entrée dans l’immobilier sportif. « Cela aura un triple impact positif : sur les clubs, générant plus de revenus et les rendant plus attractifs pour les visiteurs ; sur le public, améliorant leur expérience et offrant de nouveaux services dans les installations ; et sur la ville elle-même, revitalisant l’environnement et élargissant l’offre de services, » résume la société.
L’un des projets sportifs qu’elle développe est Galicia Sports 360, la nouvelle cité sportive du Real Club Celta. Le complexe, situé dans la commune voisine de Mos, dispose de plus de 300 000 mètres carrés de terrain et promet d’être une nouvelle référence en matière d’immobilier sportif, combinant football avec laboratoires d’innovation, formation, loisirs, logements, médecine sportive et une enceinte polyvalente d’une capacité de 10 000 spectateurs.
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Avec des projets innovants et stratégiques, capables de générer des bénéfices économiques, sociaux et environnementaux pour les villes et leurs habitants, l’immobilier sportif en Espagne se profile comme l’une des zones les plus promete uses pour l’investissement immobilier.
