Las grandes ciudades de todo el mundo están sufriendo el mismo problema: la falta de vivienda. Distintas medidas innovadoras como las casas flotantes o los barrios en los tejados intentan dar solución a esta dificultad creciente. En los últimos años ha cobrado fuerza otra tendencia: la reutilización adaptativa de oficinas vacías. En este reportaje vamos a analizar el contexto, las estrategias que se están llevando a cabo en urbes a nivel global y examinaremos pros y contras.
Contexto: los centros de las ciudades se vacían
El auge del teletrabajo tras la pandemia y el paso de grandes empresas a las afueras son los principales factores que explican el vaciamiento progresivo del centro de las metrópolis y la consecuente desocupación de los espacios de oficinas. ¿Y si pudiésemos revitalizar las zonas centro mediante el reaprovechamiento del workplace que ha quedado en desuso?
Solo en la ciudad de Madrid 1 de cada 5 locales se han reconvertido en vivienda en los últimos años. Se trata de una métrica que ha crecido un 22% desde 2020, según señalan desde la red de agentes inmobiliarios independientes The Simple Rent. Siguiendo esta medida, la capital española ofrecerá 150.000 casas habitables en el centro.
Al otro lado del océano, en San Francisco, la detección de la inactividad del 30% de espacio de oficinas llevó a que el Gobierno aprobase en febrero de 2023 una legislación específica para ganar 11.000 viviendas. Y no solo eso, también contempla un ecosistema de nuevas aplicaciones comerciales, de entretenimiento y culturales que sirvan para reactivar el vecindario.
9 estrategias multidisciplinares
Nos centramos en San Francisco porque sirve como ejemplo de un plan ambicioso de urbanismo que va más allá de simplemente rehabilitar y dar un nuevo uso a un edificio. El plan estratégico para revivir el centro de la ciudad se focaliza en nueve ejes que parten de una perspectiva multidisciplinar:
- Asegurar la limpieza y seguridad del área mediante la aplicación del programa Calles Saludables.
- Atraer y retener a un rango diverso de industrias y trabajadores con una reducción de impuestos, el asesoramiento de negocio y campañas informativas de los beneficios asociados.
- Facilitar comenzar una empresa y hacerla crecer gracias a la simplificación de procesos y la potenciación de espacios pop-up.
- Plan de mejora de la población en activo a través de programas de formación y la dotación de viviendas que faciliten el asentamiento en la zona.
- Articular un entorno de arte, cultura y vida nocturna en el espacio público con un calendario de eventos y activaciones que muestren el talento local.
- Adecuación de plazas, barrios, aceras y parques para resaltar su accesibilidad.
- Inversión en transporte y conexiones sostenibles como un carril bici o más aceras.
- Campañas de marketing que atraigan visitantes y posibles residentes.
- Dotar de flexibilidad y nuevos usos a los edificios: aquí se incluye la adecuación de oficinas como viviendas y un plan de utilización de zonas comerciales, combinadas con otras aplicaciones.
Otros ejemplos de reutilización adaptativa de oficinas vacías
El programa propuesto por San Francisco tiene como espejo el lanzado por Calgary (Canadá) en 2021. Allí, hasta la fecha, se reconvirtieron como viviendas 10 hectáreas de espacio de oficina (el equivalente a más de 14 campos de fútbol) y se está planteando su readaptación en hoteles y escuelas.
Otras ciudades de Estados Unidos, lugar donde ha explotado esta tendencia de reutilización adaptativa de oficinas vacías, han puesto sobre la mesa iniciativas más pensadas en acciones concretas y de corto plazo. Chicago y Nueva York son dos de los casos más paradigmáticos en lo que va de 2023.
Chicago ha desarrollado un concurso con el que eligió tres proyectos para subvencionar la rehabilitación de 46 hectáreas de espacio comercial vacante. Las transformará en apartamentos de ingresos mixtos, pensados como modelo de vivienda asequible para residentes con menor poder adquisitivo.
Nueva York, por su parte, emitió once recomendaciones para modificar leyes y requerimientos con la idea de potenciar la reconversión de oficinas en casas. De esta forma elimina burocracia que ralentiza en exceso obtener una solución al problema de vivienda en el país. Además, en el documento se ofrece asesoramiento arquitectónico, financiero y laboral que sirve de guía para cualquier localidad interesada en estas propuestas urbanísticas.
Consideraciones para reconvertir oficinas en viviendas
Esta solución al problema de vivienda presenta ventajas, pero también algunas desventajas. Lo primero que se debe tener en cuenta es que no todos los antiguos lugares de trabajo sirven para reutilizarse. De hecho, un análisis reciente de Moody’s descubrió que solamente el 3% de los inmuebles serían susceptibles de transformarse en residencias. A esto se suman las retribuciones impositivas que reportan las oficinas en ciudades como Seúl o París, según concluye este estudio de Brookings.
El marco normativo de la edificación, que varía según dónde se encuentre, y la morfología de los edificios de oficinas (iluminación, ausencia de cocina, superficies mínimas…) también son otros factores que dificultan su reconversión, si bien se pueden articular estrategias para reaprovecharlos, como apunta el arquitecto Robert Fuller. Él sugiere que se empleen las zonas menos habitables para espacios comunales a través de diferentes pisos, y defiende que los edificios más antiguos de oficinas suponen una opción más barata que plantear construir desde cero.
Sin duda, la conversión de oficina a residencial se apunta como una medida factible en algunas circunstancias. Si además cuenta con una programación que apueste por revitalizar el centro de las ciudades más allá de lo meramente urbanístico, el éxito está asegurado.
¿Qué opinas de la reutilización adaptativa de oficinas? ¿Has desarrollado algún proyecto de este tipo? Compártelo en redes sociales usando el hashtag #ConnectionsByFinsa.
